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    等车辆停稳,齐天翔率先走下了中巴车,立即被眼前的一片红震撼了,感觉就像进入了一片红色的海洋。红色的气球高高地飘扬在空中,红色的缎带条幅在风中飘舞着,红色的充气拱门从小区门口,间隔不断地一直延伸到各个楼道跟前,拱门之下的道路铺上了红地毯,使得整个地面像被红色染了一遍似的。几栋往日衰落残破的楼盘,被从高往下悬挂的红色条幅整个遮满了,成为红彤彤喜兴的新嫁娘一般,迎接着关注的目光。

    很远就看到汪宝坤站在红色的主席台下面,扭动着浑圆的身躯來回走动着,指挥着工作人员进行着最后的布置,看到中巴车缓缓停下之后,就赶忙扭动着快步走了过來。

    “好家伙,你这是要搞红海洋吗,把个破旧的楼盘包裹的跟个新嫁娘一样,红彤彤迷人晃眼,所谓红女绿男,其心叵测,不得不防,说说你居心何在,”齐天翔握着汪宝坤的手,满脸笑容地调侃着:“这么大费周章,所为何來,”

    汪宝坤一边同市里的各位领导握着手,一边环视着周围红色的布置,得意地笑着自豪地说:“这红海洋还行吧,喜庆、喜气、喜人,多吉利。我还就喜欢大红大紫的俗气,接地气,符合传统,看着也舒服。”

    汪宝坤说着话,回身安排工作人员将领导们请到临时搭起的板房里休息,随即对齐天翔使了一个眼色,笑咪咪地建议说:“带您参观一下我的红海洋好不好,感受一下喜庆的气氛。”

    齐天翔点点头,微微笑着随同汪宝坤在楼群中穿行着。这里他曾经來过,可往日的破败,如今却染满了红色,似乎再也找不到残破的痕迹,涅槃重生的机缘是伴随着血一样的浓烈开始的,倒也有一些悲壮和决绝的意蕴。

    “这里原本是十二栋纯板式小高层的规划,如果能够顺利完成的话,在这样的区域,前有商业中心,旁边的规划中的公共绿地,后面不远就是行政和金融中心,想不赚钱都难。也许正是看中了这样的优势,头脑一热犯了大忌,两到三期开发的地产,一次就全部铺开了,结果是贪多嚼不烂,资金跟不上了,不烂尾才怪呢。”汪宝坤唏嘘地看着面前的楼盘,遗憾地摇着头叹息道:“这么好的地界,那么好的时机,居然沒有赚到钱,想起來真是不可思议啊,”

    “那照你的意思,应该怎么开发,怎么维持才好,”齐天翔饶有兴致地鼓励着汪宝坤,缓缓地说:“说來听听,让我也长长学问。”

    “反正时间还早,您要愿意听,我就跟您卖弄卖弄。”汪宝坤拿出烟來,递给齐天翔一支,又掏出打火机來给他点着,抽了一口,缓缓地说:“一期一期开发,分三期开发完成。第一期最为关键,需要品牌效益,需要口碑,特别是人气,所以第一期不要希望赚钱,不赔钱就是赚钱。广告要铺天盖地,广播、电视、报纸这些传统媒体,灯箱、路标、移动终端,这些新兴媒体,以及大型公益活动的赞助,助学捐助这些隐形的宣传,只要是能够吸引眼球的行为多多益善,做足做好这些事情才算做完了第一步。随着广告效应的体现,房子也盖得差不多了,卖房的同时一定要把周边环境和设施配套做好,这是整个项目的门面,沒有做好宁愿推迟售房。房子开卖的同时二期也开始火爆开工,房子不能一下卖完,但要给购房者造成不买就买不到的错觉,可以采取摇号、分组抽签、预付款的方式吊足购房者的胃口,结果还是有很多人沒有买到房子,只能期待二期开盘。二期房价就要做相应的调整,即使大市场沒有变化,也要上调,因为买涨不买降是消费者普遍的心理,可以采取折扣或优惠的方法冲抵价格上涨,让购房者觉得占了便宜。二期工程一定要快,要在一期沒有买到房子的购房者懊悔期,就能预付或可能得到房子,否则很多刚需购房者都会选择用脚投票,要留住这些客户,就是要快,工程要快,销售要快,总之一切都要快马加鞭。因为这一期才是真正盈利的时期,银行贷款,工程款结算,建筑材料费用清算,投资方回报,都要在这期间完成,内外因素都迫使提速。等到三期建设开始的时候,就是缓冲期了,快慢取决于市场情况,以及自己的经济实力和盈利预期。有了前两期的铺垫,特别是购房者的示范,一个成熟稳定的小区已然成型,这个时候做什么都在正常的。可以加快进度建设三期工程,也可以缓慢建设等待时机,只要你不是做完这个工程就金盆洗手的话,三期工程和小区样板作用更为明显,因为在这之前你可能已经有一到二个项目同步在做,正在建设的三期,可以帮你稳定银行、工程建设、建筑材料,特别是购房者。你有多少钱别人并不知道,你有什么样的开发建设实力别人也不知道,而一个正在建设并销售情况稳定良好的小区,会给你加分不少。缓慢建设的三期还可以让你圈定银行,以及交了预付款的购房者,事实上银行给你三期的贷款和预付款,已经被使用在了其他项目的前期工程之上了,除非你有足够的经济实力,否则三期竣工交房之时就是你麻烦不断之日。反正经过一二期的铺垫,盈利已经装进了口袋,三期只是锦上添花,早一点晚一点又有什么关系,或许还会因为市场变化狠赚一把呢,套牢的永远是银行和购房者,哪里见过开发商跳楼的,”

    看到齐天翔撇嘴,汪宝坤呵呵笑着接着说:“当然也有简单的作法,一次就将整个小区进行开发,但这需要承担的风险很大,首先是资金实力,这包括自有资金和银行贷款两块,不是很大的公司不敢冒然这样做。另外就是市场预期,如果不是很好的地段和项目,一大片房子起來,销售就是问題,购房者反而不着急了,可以反复比对和衡量,随着楼房的建设进度,会有更多的麻烦。就像这样一个纯板式小高层小区,面向的本身就是中高端购房者,这样的消费者一般冷静和理智,更可怕的是他们不像一些等房结婚的刚需,以及一些为改善住房咬牙买房的大爷大妈,他们本身就有住房,或许有的还不止一两套,如果不是购房投资,那么就不会围观和关注期房,而会选择现房或准现房,这些就注定缺少了预付款这一块。还有更关键的,银行惜贷,这是要命的,这样的纯板式小高层,既不是政府支持的棚户区改造,也不是银行喜欢的商业物业,更不是普通商品房,拿到中长期贷款的几率很小,这就需要雄厚的资金支撑,一旦资金链断裂,后果就不可想象。丽景小区就是这样,一次性铺开,高调上马,而且中途还甩开了借的壳单飞,想不死都难。”

    “奸商,简直是十足的奸商。”齐天翔呵呵笑着瞪了汪宝坤一眼,随即像想起來什么似的,环顾了周边,慢慢地问:“你的徒弟呢,怎么沒有看到,”

    “躲起來了,这个时候露面,不是找不自在吗,”汪宝坤漫不经心地说着,低声对齐天翔说:“这几天风声不对,昨天晚上接到你电话之后,本來想给你说的,可又担心说不清楚,我总觉得事情不仅仅只是复建这么简单,而且首先启动丽景小区的复建工程,不简单啊,”

    “项庄舞剑,意在沛公啊,”齐天翔意味深长地笑了一下,随即神色凝重地看着汪宝坤,缓缓地说:“这个时候拉你进來,有点不地道,弄不好会让你陷进來啊,”

    “说这些干什么,现在又不是煽情的时候。”汪宝坤大大咧咧地笑了,平静地说:“我们是朋友,跟你、跟他都是,不管你们是不是这样认为,反正我老汪是这样认为的。再者说我是个商人,有商机不抓我傻啊,”

    “当然是朋友,这还有什么可说的,再过些年退休了,我有闲,你有钱,能坐到一起品茗论道不是很好吗,”齐天翔尽量语调轻松地调侃着,可怎么也轻松不起來,“回迁户全部足数安置,卖地款以实有住房冲抵,更要命的是银行只是停息挂账,沒有减免更沒有追加,条件苛刻,难度不小啊,”

    “对于那小子当然难度不小,甚至能难死他,人家的目的就是要逼死他,这样就能按规矩收拾他了。”汪宝坤有些激动,缓了一下才说:“那是针对他人的死结,对我沒有任何效果,反而还有助益。”

    望着齐天翔奇异的眼神,汪宝坤掰着手指说道:“首先是回迁户安置,这根本沒有问題,即使不要求也是要做的。这里原來是厂房加家属楼,回迁户不过百十來户,压力不大。卖地款主要是厂房折价款,打了折扣之后也沒有多少,几十套房子的事,而且政府要的只是公益房,面积也可以协商。工程建设和建筑材料拖欠的费用,也可以用房子抵扣。至于银行贷款,停息挂账更是与我沒有什么关系了,他们主导签署的只是续贷协议,我又不准备续贷,何况我又不准备大操大办,有什么难度。”

    看着汪宝坤轻描淡写地讲着,齐天翔知道这是为了让自己宽心,其实汪宝坤并不轻松,所以还是担心地说:“可人家还要有销售分账的,到时候该拿什么分账,”

    “我沒房子,分什么账,”汪宝坤故作惊异地说:“刚才说的那几样,已经把房子都分完了,我那什么來销售,又拿來的利润分账,”

    “就刚才说的,我不准备大操大办,接手后就根据现有建筑情况,进行维修加固,同时着手内部整修,然后封顶交房。不管是十二层的,还是七八层的,都就地封顶,绝不再续盖,而且我也不请建筑公司來做这些事,请我们的老哥们互助合作社的伙计,就把这点活干了,既减少了我的工程成本,又给他们增加了收入。”汪宝坤说着兴奋了起來,笑着说:“你别说这些互助合作社的人,五行八作应有尽有,还真是藏龙卧虎,什么事情交给他们,只要有要求有规矩,保证能有一个好的结果。”

    齐天翔沒有被汪宝坤的兴奋所触动,而是关心地说:“这三算两不算,你都是花钱的地方,你赔本赚吆喝,做公益,”

    “如果您老弟希望我做公益,也不是不行。”汪宝坤嬉皮笑脸地回应着,依然兴奋地说:“我是商人,当然要赚钱。你看看这个小区,以前规划可是高档小区,楼与楼之间的间距给业主留出了足够的停车位,而且还要做绿化处理,楼群中间规划的是花园... -->>

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